OPINIÓ Alejandro Aguilar Parrilla, Politòleg i veí de Xàbia
En els darrers mesos s'ha generat un intens debat al voltant dels habitatges amb protecció pública (VPP) que es projecten a Xàbia dins del Pla VIVE, iniciativa impulsada per la Generalitat Valenciana per augmentar l'oferta d'habitatge assequible. Aquest article pretén oferir una explicació objectiva (gràcies a la informació extreta de la normativa aplicable, els plecs que regeixen la permuta i la informació publicada per les administracions involucrades) de com s'està aplicant aquest pla al nostre municipi i quins efectes pot van tindre sobre l'accés a l'habitatge.
En què consisteix el Pla VIVE?
El Pla VIVE és una política pública que es basa en un model de permuta de sòl públic per habitatges construïts. És a dir, el ajuntament cedeix terrenys municipals a una promotora privada, que a canvi construeix habitatges de protecció pública i lliura una part a la Generalitat.
La resta dels habitatges són gestionats per la promotora, generalment en règim de compravenda.
Qui construirà els habitatges?
Després d'un procés d'adjudicació al qual es van presentar set empreses, la companyia Fama Rehabilitaciones SLU, amb seu a Elx, va obvan tindre la puntuació més alta i va ser proposada com a adjudicatària. És una empresa amb experiència en obres de construcció, reforma i rehabilitació.
On s'ubiquen les parcel·les i quants habitatges es construiran?
Les parcel·les municipals que es destinaran a aquest pla van ser registrades el 2003 i es troben a:
- Carrer Garcilaso de la Vega: es projecten 26 habitatges, dels quals 6 seran cedits a la Generalitat. L'edificabilitat total és de 1.892 m2, amb una inversió estimada de 3,2 milions d'euros.
- Carrer Poeta José Albi: es construiran 56 habitatges, junt a 66 garatges i 52 trasters. D'aquestes, 10 se cediran a la Generalitat. La inversió prevista puja a un poc més de 7 milions d'euros.
En total, el projecte contempla 82 habitatges, dels quals 16 seran gestionats per l'administració pública. Les obres s'han de completar en un termini màxim de 36 mesos des de l'obtenció de la llicència de construcció.
Per què se cedeixen aquesta quantitat i la mida d'habitatges a l'administració?
Un dels aspectes clau del Pla VIVE és la manera com es determina quants habitatges se cedeixen a l'administració pública i de quina mida. Aquest punt està directament vinculat al model de permuta que sustenta tot el projecte: la viabilitat econòmica depèn del valor que la Generalitat assigni als sòls municipals.
Segons els plecs d'adjudicació, el valor dels terrenys de Xàbia es va estimar en 124.221 euros per a la parcel·la del carrer Garcilaso de la Vega i 164.303 euros per al del carrer Poeta José Albi. En funció d'aquestes valoracions, es van establir uns límits màxims i mínims de cessió de superfície a la Generalitat:
- 225 m² a la primera parcel·la.
- 444 m² a la segona.
Per assolir la màxima puntuació en el procés d'adjudicació, l'empresa promotora va proposar lliurar 6 habitatges (4 de 40 m² i 2 de 30 m²) a la primera parcel·la i 10 habitatges de 44 m² a la segona. D'aquesta manera, es compleixen les condicions del plec quant a superfície i valor del terra.
Tot i això, algunes dades criden l'atenció. Per exemple, la valoració registral de l'Ajuntament per al terreny de Poeta José Albi és de 484.226 euros, una xifra que supera àmpliament l'estimació total realitzada per la Generalitat per a les dues parcel·les. A més, si es compara amb els preus del sòl al mercat immobiliari local, la diferència és encara més gran.
A la pràctica, això significa que una valoració més gran del sòl públic hauria suposat una cessió superior d'habitatges a l'administració, encara que també una menor rendibilitat per a l'empresa privada. El model actual, per tant, tendeix a afavorir la viabilitat econòmica del promotor, en detriment d'una disponibilitat més gran d'habitatge públic per a Xàbia.
Seran realment habitatges socials?
Només els 16 habitatges que passaran a mans de la Generalitat o l'Ajuntament es podran considerar com a habitatge social, ja que estaran subjectes a preus de lloguer assequibles.
La resta es destinarà a la venda sota el règim de protecció pública, amb preus limitats durant un període de 15 o 30 anys, depenent de la tipologia. Un cop finalitzat aquest període, els habitatges es poden incorporar al mercat lliure.
De la mateixa manera, tampoc no es poden considerar habitatges assequibles, encara que els preus oferts estaran per sota dels del mercat, sent aquest molt elevat a la nostra localitat, no hi podran accedir moltes famílies treballadores.
Quin preu tindran els habitatges?
El preu màxim fixat per la normativa per a aquest tipus dhabitatges és de 2.400 € per metre quadrat útil, més el cost corresponent de garatges i trasters (fins al 60 % daquest valor).
Segons les estimacions actuals, els preus finals podrien oscil·lar entre 165.000€ i 180.000€, depenent de la superfície i els annexos inclosos.
Qui podrà accedir als habitatges?
Hi haurà dues vies daccés:
- Els habitatges públics (cedits a la Generalitat) seran gestionats per l'Ajuntament, i s'adjudicaran a través del registre autonòmic de demandants d'habitatge, per a unitats familiars amb ingressos iguals o inferiors a 4,5 vegades l'IPREM (aproximadament 32.400 € anuals).
- Els habitatges de promoció privada els podran adquirir persones amb ingressos de fins a 6,5 vegades l'IPREM (uns 54.600 € anuals). No sestableixen criteris de residència local, per la qual cosa podran accedir tant veïns de Xàbia com de qualsevol altra localitat.
Què hi pot fer l'Ajuntament?
Per concloure, cal assenyalar que el consistori disposa de diverses vies per ampliar l'oferta d'habitatge assequible, que es poden aplicar des de ja, més enllà d'aquest projecte. Entre elles destaquen:
- La compra directa de vivendes ja construïdes. També podeu fer ús de la permuta.
- La rehabilitació dimmobles a canvi de la seua cessió temporal a lAjuntament. -La promoció dhabitatge públic en altres sòls municipals.
- L'adquisició de sòl residencial per a promocions futures.
- El control i la sanció d'usos no permesos de l'habitatge. Principalment, els usos residencials turístics il·legals.
El desenvolupament de totes aquestes té un caràcter de urgència extrema. El desenvolupament del Pla VIVE no pot ser un punt final a l'intent de generar una política d'habitatge diferent de la del mercat. Cal iniciar un model d'habitatge assequible impulsat per l'ajuntament, és urgent i ja s'hi arriba molt tard.
D'acord, gestió publica-privada. Però perquè valoren a molt menor preu el m2 del terra.
Ladministració gestiona en termes justos o per donar més negoci a lempresa privada??
Em fa la impressió que per al segon.
En aquest cas, entenc que han prioritzat el benefici de l'empresa.
El pla hauria pogut incorporar majors beneficis socials relacionats amb l'assequibilitat.
Una qüestió que larticle no esmenta és la normativa urbanística vigent a Xàbia ni tampoc si les superfícies indicades són útils o construïdes. Segons el Pla General d'Ordenació Urbana de Xàbia (text refós, gener 2013), concretament a l'article 8.4.6.2 Condicions d'ús residencial, la superfície útil mínima d'un habitatge es fixa en 40 m².
Per tant, els apartaments de 40 m² ja se situen al límit del permès, mentre que els de 30 m² serien clarament incompatibles amb el PGOU de Xàbia. És important subratllar que aquest requisit es refereix a superfície útil, no construïda, cosa que reforça la incompatibilitat de les propostes que no compleixin aquest mínim.
Resulta preocupant que tant l'Ajuntament com la Generalitat estiguin impulsant o adjudicant projectes que, si es confirmessin aquestes superfícies, no serien viables segons la normativa urbanística municipal.
Bon dia.
Informació molt rellevant, moltes gràcies. Error meu per no van tindre en compte el PGOU.
La superfície va referida a metres quadrats de superfície útil.
No sé perquè aquests processos. Són tan amagats i només ho publiquen quan ja està tot arreglat. Així com un pot aspirar a un habitatge
El projecte ja ix a l'estigma del PP, aquesta vegada des de la Generalitat, el lloc principal on es gestiona el clientelisme, el pelotazo, l'amiguisme, tot això sense vergonya, som l'elit de l'aquí maneig, és del PP de segona fila a obeir, com l'Ajuntament.
No tenen vergonya de la vall de preus del terrenys, de l'edificació de les vivendes ofertes 30,40 metres, de dir-los protecció oficial,
I tampoc tenen vergonya de no atendre les demandes de la població en el tema de l'habitatge, tampoc tenen vergonya de vendre'ns un negoci disfressat d'acte social.